Во-первых, необходимо определиться с тем, какое жильё можно считать объектом ипотеки. Так вот, объектом ипотеки может считаться жильё, отвечающее нижеприведённым требованиям:

объектом ипотеки не может быть коммунальная квартира, другими словами квартира обязана иметь собственный санузел;
квартира должна быть подключена к системе центрального водоснабжения и отопления;
все окна, двери, лестницы, сантехника, итд должны быть исправны.
Не забывайте - условия ипотеки таковы, что залоговая квартира по договору принадлежит не банку, а заемщику. Тем не менее, заемщик не имеет права продавать, обменивать или дарить кому-либо квартиру, купленную по ипотеке. Такие действия, как прописка других лиц, аренда квартиры, итд - производятся только с разрешения банка.

Этапы получения ипотечного кредита
Весь процесс получения ипотечного кредита можно разделить на несколько этапов:

предварительный - сбор документов и информации о клиенте и объекте ипотеки, обсуждение условий получения кредита на покупку жилья с заемщиком;
принятие решения о выдаче кредита - оценка финансового риска, размеры кредита, проценты и другие условия получения ипотечного кредита;
заключение договора;
погашение кредита;
закрытие ипотечного кредита.
Общие условия ипотеки
Не смотря на большое разнообразие программ ипотечного кредитования, их условия, тем не менее, можно свести к общему списку параметров для получения квартиры в кредит.

1. Валюта кредита на покупку жилья - российские рубли или доллары США (в некоторых случаях евро)
Существует два рынка жилья, так называемые первичный и вторичный рынки. На первичном продается жилье в новостройках, вторичный рынок - это квартиры, которые, если можно так выразиться, уже были в использовании. На первичном рынке в расчетах преобладает рубль, так как продавцом является юридическая фирма. На вторичном же рынке ситуация обратная и преобладают расчеты с помощью долларов США, потому что хозяином продаваемого жилья, как правило, является физическое лицо, заинтересованное в получении оплаты в долларах США.

В зависимости от того, на каком рынке заемщик намерен приобретать жилье, ему требуется кредит на покупку жилья в той или иной валюте, поэтому многие банки предоставляют разные программы ипотечного кредитования, с получением кредита в рублях, долларах США или евро, в зависимости от потребностей заемщика.

2. Валюта погашения кредита и его процентов - аналогична валюте получения кредита
По условиям ипотечного кредитования, кредит должен погашаться в той валюте, в которой был получен.

3. Процентная ставка - от 10% до 16% годовых в рублях и от 10% до 20% годовых в долларах США
Процентная ставка назначается банком исходя из многих характеристик. Одной из основных является благонадежность заемщика. Сейчас практически всегда существуют "официальная зарплата" и "реальный доход". Банки согласны учитывать реальную зарплату заемщика, но проценты по ипотечному кредитованию будут выше, чем в случае, когда высокая зарплата является официальной. Кроме того, процентная ставка будет зависеть от срока, на который берется кредит на покупку жилья - чем он дольше, тем выше проценты.

4. Сумма кредита на покупку жилья - в пределах от 10% до 90% от стоимости приобретаемого жилья
Размеры предоставляемого кредита, как и прочие условия ипотеки, может определить только банк. Как и в случае с процентами, прежде всего он будет исходить из благонадежности клиента и его финансовых возможностей, а также обязательно будет учитывать оценочную стоимость приобретаемого жилья.

5. Сроки кредита колеблются в пределах от 1 года до 30 лет
Как правило, банки определяют диапазон, в пределах которого заемщик может сам выбрать наиболее оптимальный срок для себя. Некоторые банки определяют фиксированные сроки на кредит на покупку жилья, например, 5, 10, 15 и т. д. на свое усмотрение и устанавливают определенные условия ипотечного кредитования для каждого из них. Однако надо учитывать, что чем больше возраст заемщика, тем труднее ему будет получить квартиру в кредит на длительный срок и тем выше будет процентная ставка и суровее условия страхования, о которых пойдет речь позже.

6. Размер первоначального взноса на покупку жилья - не менее 10% и, как правило, не более 30% от стоимости приобретаемого жилья
Первоначальный взнос - это та часть стоимости приобретаемого жилья, которую заемщик платит самостоятельно. Размеры первоначального взноса определяются опять же таки банком. Он может вообще отсутствовать, но такие программы отличаются невысоким размером кредита и по условиям ипотечного кредитования в качестве залога не может быть использована квартира в строящемся доме или построенном, но не сданном комиссии.

Первоначальный взнос довольно тесно связан с процентной ставкой по кредиту на покупку жилья. При низком первоначальном взносе, проценты по кредиту будут, скорее всего, выше, чем в случае с обычным или высоким первоначальным взносом.

7. Погашение задолженности происходит с помощью ежемесячных (ежеквартальных) платежей в течение всего срока ипотечного кредита
Существует несколько вариантов осуществления платежей по ипотечному кредиту:

аннуитетные платежи - это когда по условиям ипотеки происходит выплата равными суммами в течение всего срока кредита. Эта форма удобна тем, что Вы четко знаете, сколько Вам нужно заплатить в этом месяце (квартале) и можете рассчитывать свои доходы и траты.
дифференцированные платежи - зависят от оставшегося срока кредита, чем ближе к концу, тем меньше ежемесячные платежи. Такие условия ипотеки в конечном итоге обеспечивает меньшую сумму выплаты по кредиту, чем в случае аннуитетной схемы, но практически не используется банками России из-за меньшей выгоды.
8. В законодательстве РФ исполнение условий ипотечного кредита обеспечивается ст. 77 Федерального закона РФ No 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Отношения банка и заемщика при получении ипотечного кредита, а также то, какое жилье подлежит ипотеке и прочие вопросы этой области, регулируются Федеральным законом РФ No102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

9. Для удостоверения прав на погашение кредита на покупку жилья, а также права залога на жилое помещение, составляется закладная
Закладная, это именная ценная бумага, которая удостоверяет что жилье, указанное в договоре находится в залоге, а также подтверждает право банка на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.

10. Заемщик в обязательном порядке должен застраховать свою жизнь, а также застраховаться от потери трудоспособности, утраты объекта ипотеки или его повреждения
Для увеличения безопасности сделки, банки в условиях ипотечного кредита прописывают обязательное страхование заемщика. Очень часто, они требуют заключения договора с какой-то определенной страховой компанией. Все расходы по страхованию ложатся на заемщика.

11. Стоимость объекта ипотеки, в данном случае жилья, определяется на основе оценки его независимым экспертом
При подаче заявления в банк на получение ипотечного кредита, к ним прилагается оценка квартиры независимым экспертом, но банк может провести самостоятельную оценку собственными специалистами.