•Жилая (или дом) ипотеки
•Многоквартирный жилой ипотеки
•Коммерческая ипотека (ипотека, принятых на недвижимое имущество для юридических лиц)
•Фарм ипотеки
Ипотечной отрасли в США огромна. В конце 2005 года было свыше $ 11,9 трлн задолженности ипотечных, из которых жилые дома ипотечный долг составил крупнейшим сегментом с более чем $ 9,1 трлн задолженности [Примечание 1] .

Следующий по величине сегмент ипотечного кредитования является коммерческим сегмент, который уже почти 2 триллиона долларов просроченной задолженности ипотечных в конце 2005 года. Коммерческого сегмента последовать многоквартирных жилых сегмент, который был более $ 670 млрд. задолженности ипотеки. Самый маленький сегмент фермы сегмента с чуть более $ 150 млрд. ипотечных долгов на конец 2005 года [Примечание 1] .

Типы ипотечного бизнеса

Компании, которые принимают непосредственное участие в падении промышленности ипотеки в одной из трех основных категорий:

1.Ипотечных банков
2.Ипотечные брокеры
3.Ипотечный Servicers
Ипотечные банки , иногда также называют кредиторов или ипотечные кредиторы, компании, которые давать деньги частным лицам или компаниям на приобретение недвижимости. Говорят, что они "происходят" кредитов. Ипотечных банкиров может проводить ипотеки в их собственный портфель или может продать кредит на вторичном рынке (см. ипотечного кредитования процесса ниже). Ипотечные банки могут также обслуживание ипотечных кредитов (поддерживать ссудных счетов и сбор платежей по ипотекам). Некоторые ипотечные банки также могут брокера кредитов других компаний.

Ипотечные брокеры компании, которые выступают в качестве посредников, в результате чего заемщики и ипотечных банкиров вместе. В сущности, ипотечный брокер продает ипотечные продукты одного или нескольких (обычно много) ипотечных кредиторов. Ипотечные брокеры на самом деле не давать деньги, и они, как правило, не служба ипотеки.

Ипотечный обслуживающие компании, которые собирают выплаты по кредиту (основная часть, проценты), депозитный платежей (налоги и страхование), а также управлять заемщика ипотечного и целевого депозитного счета. Многие банкиры ипотечных также ипотечные обслуживающего. Многие крупные банкиры ипотечных / обслуживающего может обслуживать кредиты меньшего кредиторов. Некоторые компании только обслуживание ипотечных кредитов и не имеют ничего общего с процессом кредитования.

Топ виновников ипотечного будет включать Countrywide Financial, Wells Fargo, Washington Mutual, Chase Home Finance, и CitiMortgage. Эти компании являются также топ обслуживающего ипотеки [Примечание 2] .

В дополнение к бизнес диссертаций, Есть бизнес, который обеспечивает сопутствующих товаров и услуг. К ним относятся:

•Название компании страхования
•Компании, которые предоставляют ипотечное страхование жизни
•Компании, которые предоставляют частные ипотечного страхования (PMI)
Процесс ипотечного кредитования

С точки зрения потребителя, ипотечные процесс на самом деле довольно прямо вперед (хотя это может показаться не таким образом, когда потребитель участвует в процессе). Основной процесс выглядит следующим образом:

•Товары для кредита, который отвечает потребностям потребителя . В этой фазе, потребитель будет сравнивать различные виды кредитов, а затем сравните условия и процентные ставки на вид кредита, который они располагаются на.
•Предварительный квалификационный для кредита . Это необязательный шаг, что многие потребители пройти до или делая покупки для дома. На этом этапе потребитель предоставляет основную информацию (занятость, доходы, долги и т.д.) для потенциального кредитора, который также "тянет" (получает) в счет кредита потребитель (называется оценка FICO - оценка по шкале от 400 до 900 указывающие плохо отличный кредит). С этими двумя частями информации кредитор может сказать, является ли или нет потребителей, вероятно, претендовать на получение кредита.

Обычно кредиторы ищут потребителей с кредитными оценки 640 и выше, жилье отношение около 28% или лучше, и коэффициент задолженности около 36% или выше. Жилья отношение то, что потребитель платит ежемесячно для основного долга, процентов, налогов (имущества) и страхование (дома), называют пити, деленная на ежемесячный доход потребителя. Аналогичным образом, соотношение собственных и заемных то, что потребитель платит ежемесячно обслуживать все долговые обязательства (жилье, кредитные карты, автокредиты, кредиты для студентов и т.д.), деленное на их ежемесячного дохода.

Предварительная квалификация не гарантирует потребителя ипотечного кредита. Только жесткие улика на данный момент является кредитный рейтинг. Вся другая информация (доход и т.д.) не подтверждена. По этой причине, многие потребители могут пропустить предварительные процесс квалификации и надеются быть предварительно одобрен для кредита в то время как они делают покупки для дома. Эти люди проходят более строгий процесс подачи заявки на кредит
•Заявки на получение кредита . Это документы часть процесса. Если потребитель применении в "традиционных" усадьба (они не применяют для сокращения или не кредитная документация), этот шаг предполагает заполнение заявки (как на бумажном или в Интернете), а также предоставление документации занятости, доходов и активов.
•Процесс утверждения кредита . Это то, что кредиторы называют "андеррайтинг". Обрабатывается приложение может либо соответствовать критериям кредиторов и утверждается, он может быть утвержден с условиями, приложение может быть возвращен для дополнительной документации и повторной, или приложение может быть отказано.
•Закрытия кредита . Это то, что кредитор может называться "урегулирования". Это часть процесса, в котором адвокаты участвовать подготовке всех расчетных документов. Либо потребителя, потребителя адвоката или другого человека, который имеет доверенность принял участие в закрытии подписать все необходимые документы. В конце закрытия, потребитель владеет домом и должен кредитору значительную сумму денег - сумма ипотечного кредита дома.
•Создание кредита платежи по ипотечным кредитам . Заключительная часть ипотечного процесса в месяц ипотечного потребителя ежемесячно или раз платежей, обычно состоящие из основной суммы, процентов, и условные депонирования по налогам и страхования. Кредиторы относятся к этой части процесса, как "обслуживание".
От кредиторов точки зрения, весь процесс получения ипотечного приложений, обработки, андеррайтинг, и закрытия называется "ссуды". Хотя некоторые кредиторы делают провести недвижимость на свое портфолио, большинство кредиторов продать свои ипотечные кредиты на вторичном рынке ипотеки. Две федерации дипломированная государственных организаций, Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FNMA или Fannie Mae) и Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC или Freddie Mac) купить свыше 20% всех ипотечных кредитов США. По этой причине, большинство кредиторов соблюдать свои принципы андеррайтинга. Fannie Mae и Freddie Mac, то в свою очередь перепродают кредиты для частных инвесторов. Этот процесс позволяет первичных кредиторов, чтобы получить прибыль и быстро получить больше средств для кредитования.

С точки ипотечной отрасли зрения, окончательное основной функцией является обслуживание ипотечных кредитов. Как уже отмечалось ранее, обслуживание кредита процесс сбора выплаты основной суммы и процентов, а также условные депонирования по налогам и страхование, управление депозитного счета, а также управления ипотечного потребителя счетов. Servicers может обслуживать свои кредиты, а также кредитов для других компаний.

Обзор ипотечных продуктов

Есть действительно только небольшое число видов кредитования. Сложность введен из-за множества различных вариантов или возможностей, доступных для основных типов кредита.

Один из самых простых вещей, чтобы понять о ипотечного том, что это либо соответствующей кредита, или это несоответствующей или крупный заем. В соответствии ипотек ипотеки, которые входят в Fannie Mae и Freddie Mac ипотечного пределы (они только кредиты, которые FNMA и FHLMC будет приобрести первичные кредиторы). В 2006 году FNMA / FHLMC кредита пределы для первой ипотечные кредиты были:

•Один семьи кредитов: $ 417000
•Две семьи кредитов: $ 533850
•Три семьи кредитов: $ 645300
•Четыре семьи кредитов: $ 801950
Примечание: один-четыре семьи ипотеки в Аляску, Гавайи, Гуам и Виргинские острова США на 50 процентов выше, чем ограничения для остальных Соединенных Штатов.

Кредита пределы второго ипотечные кредиты были:

•$ 208500
•В Аляску, Гавайи, Гуам и Виргинские острова США: $ 312750
Новый кредит пределы обычно получают набор в январе каждого года [Примечание 3] .

Основные виды кредитов ипотечных являются:

•Фиксированной процентной ставкой (СУФР) или ипотека, где процентная ставка и основной суммы и процентов оплаты остаются неизменными в течение всего срока кредита.
•Регулируемая процентной ставкой (ARM) или ипотеки, где процентная ставка и основной суммы и процентов оплаты изменяются в течение всего срока кредита.
•Гибридная кредитов или ипотеки, которые остаются фиксированными на определенный период времени, таких как три, пять, или семь лет, а затем настроить как ARM.
•Окончил оплаты ипотеки (GPMs) или закладные, которые имеют фиксированную процентную ставку, чьи платежи постепенно увеличиваться в течение заданного времени шагом, а затем выровняется.
•Обратная ипотека аннуитета (РАМН) или обратной ипотеки, что на самом деле платить ренту в то время как капитал в дом уменьшается. Они предназначены для лиц 62 лет и старше, которые хотят нажмите справедливости в свои дома для проживания или других расходов.
•Воздушный шар ипотеки или ипотеки, где оплата, как правило, рассчитывается за 30-летний срок, но баланс на самом деле происходит из-за гораздо раньше, например, 5 или 7 лет.
Все ипотечные кредиты имеют срок или количество времени, необходимого для погашения кредита. Наиболее типичные термины 15 и 30 лет, но 10, 20, и 25-летний срок не являются редкостью, и 40 год ипотека также начинают появляться на рынке.

Правительство кредиты просто ипотечных кредитов, которые застрахованы и гарантированы федеральным правительством. Они являются наиболее типичными фиксированной процентной ставкой или регулируемой скоростью. Правительство кредиты составляют 20% всех ипотечных кредитов. Есть три вида государственных ипотеки:

1.Федеральной жилищной администрации (FHA) кредиты
2.Департамент по делам ветеранов (VA) кредиты
3.Фермеры Главная администрации (FmHA) кредиты
Есть также класс ипотеки, требующих сокращения или нет документации. Они также называют Alt-ипотеки. Эти, как правило, стандартные фиксированные или регулируемые ипотеки с сокращением потребностей в документации. Есть никакой документации кредитов, по которым лицо, подающих заявление только на основании их счет кредита и авансового платежа. Есть также много вариаций по льготным кредитам документы, такие, как указано дохода (СИ), не доход (NI) проверки, не актива (НС) проверки, не соотношение (NR - со ссылкой на расчеты коэффициент задолженности), не занятости проверки (NE ), и многие комбинации выше. Эти кредиты, как правило, предназначены для самозанятых лиц, которые могут возникнуть проблемы документирования их истинных доходах (или которые просто не хотят пройти через хлопот). Они несут с собой больший риск для кредитора, поэтому они обычно имеют более высокие процентные ставки, чем традиционные премьер, или класса кредитов.

Наконец, Есть вторичной ипотеки. Это ипотека, которые удержания позиции за первичного ипотечного по месту жительства. Они бывают двух видов:

1.Вторичный кредитов, которые похожи на первичных ипотечных кредитов.
2.Главная капитала кредитных линий (HELOC), которые больше похожи на кредитные карты. Вы, утвержденных на суммы, но вы рисуете на кредитной линии, когда это необходимо и оплатить его обратно в усадьбу похожие на платежи по кредитным картам.
Обзор процентных ставок

Некоторые вещи идут в то, что процентная ставка кредитора будет взимать оказать потребителю деньги на покупку дома. Первый фактор для процентных ставок экономики в целом и состояние рынка долговых обязательств. ФРС денежно-кредитной политики (премьер т.д. ставка) может быть очень влиятельными. Проще говоря, то, что кредитор может брать деньги за, и то, что рынок будет иметь для них заряд помогает установить диапазон для жилищных кредитов в любой данный момент времени.

После общих условий кредитного рынка, риск при кредитор диктует, где на рынке диапазон процентных ставок частности кредита может быть. Как правило, более низкие кредитные рейтинги, более высокий уровень задолженности, снижение документации, и странные или нетрадиционных запросов заимствования обеспечить большую степень риска для кредитора, который в свою очередь, обвинения более высокие процентные ставки по кредитам.

Человек может купить вниз процентная ставка по кредиту, выплачивая точки впереди (точка равна 1% от стоимости кредита). Точки, в сущности, предоплаченные интерес к покупке вниз ставка по кредиту.

Наконец, регулируемой скоростью ипотеки ставки, как правило, обусловлено некоторым индекс, который является мерой общих тенденций процентной ставки. КОФИ, LIBOR, и казначейских векселей ставки некоторые общие индексы, используемые для оказания помощи в ARM ставки. Кредиторы заряда премии по индексу скорости (именуемого маржи). Ставки для потребителей регулирует периодически условия кредита, как индекс движется вверх и вниз.

Организаций основные ипотечного

Ниже приведены некоторые из основных организаций ипотеки в Соединенных Штатах:

•Ипотечная ассоциация банкиров (MBA)
•Национальная ассоциация ипотечных брокеров (NAMB)
В дополнение к этим, большинство государств имеют свои собственные ипотечных банков, Ассоциации ипотечных брокеров, а также государственные учреждения или организации, ответственной за лицензирование ипотечных банков и / или ипотечные брокеры - которые, как правило, Отдел банков.