13:24 Ипотечный кредит. Как сэкономить на выплатах. Раскрываем все секреты технологии |
«Рефинансирование – это повторное финансирование, то есть выдача нового кредита для погашения существующего на новых условиях», - говорит Стефан Буайе, Начальник Управления стратегического маркетинга и качества Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV). Банк выдает в кредит средства, достаточные для того, чтобы погасить старый долг, но приходится платить по новому кредиту. При этом его условия должны быть более выгодными для заемщика и снижать его долговую нагрузку. Сегодня как раз та ситуация, когда рефинансирование может помочь заемщику: «По сравнению с прошлым годом процентные ставки по кредитам на приобретение жилья снизились на 7-8%, и в то же время курс доллара по-прежнему не опускается ниже уровня в 30 рублей. Такие изменения не остаются без внимания заемщиков, которые взяли ипотеку в валюте в докризисное время или были вынуждены брать кредиты в кризис по очень высоким ставкам. Сейчас многие из них ищут возможность снизить долговую нагрузку», - говорит Лада Краснова, заместитель Генерального директора Коммерческого банка «Московское ипотечное агентство» (КБ «МИА»). Ставки ставками, но есть и другие условия кредитования, которые делают кредиты более привлекательными. Сегодня займы по программам рефинансирования выдаются на срок от 5 до 30 лет (в Банке Москвы от 3 лет, в ВТБ24 – до 50 лет) преимущественно в рублях, но часто еще и в долларах США и евро. Минимальная сумма кредита обычно 300 тыс. руб., а максимальная - до 80% от стоимости заложенной ранее квартиры, но иногда ее размер фиксируется – например, не более 15 млн руб. (в Альфа Банке) или 30 млн руб. (в BSGV). Но там, где ниже проценты, не всегда можно получить кредит на новостройку или «длинный» заем на 30 и более лет, либо кредит на большую сумму, например, по программе АИЖК максимальная сумма кредита всего 4 млн руб. И чем ниже ставки, тем строже требования: справка 2-НДФЛ, трудовой стаж на последнем месте работы не менее 6 или 12 месяцев, привлечение поручителей. При более низкой ставке условия для досрочного погашения кредита будут менее привлекательны, срок рассмотрения заявки – больше, а различные комиссии за рассмотрение заявки, обслуживание счета, выдачу кредита и т.п. – выше. Дополнительные платежи -Единовременная комиссияза рассмотрение заявки о предоставлении кредита;обычно составляет 1-2% от суммы займа либо фиксированную сумму в размере 1500-5000 руб., но сегодня в большинстве банков она не взимается; - единовременная комиссия за предоставление кредита; обычно в размере 1-3% от суммы займа или фиксированная сумма, в ВТБ24 например - 25400руб. – это на сегодня, пожалуй, максимальный размер, а минимальный в КБ «МИА» – 10 тыс. руб., такая комиссия сегодня не взимается только в Сбербанке; - единовременная комиссия за выдачу с банковского счета наличных денежных средств (т.е. за обналичку). Такая комиссия составляет 0,5-1,5% от суммы займа, взимается редко; -ежемесячная комиссия за обслуживание банковского счета, тоже взимается в единичных случаях, составляет 0,1-0,5% от суммы кредита; - платеж за предоставление банковской ячейки(может потребоваться при передаче денег предыдущему кредитору); составляет в среднем 2-3 тыс. руб., но чаще аренда не требуется, так как деньги «бывшему» банку перечисляются безналично, правда, в этих случаях может быть комиссия за перевод денег – в среднем 300-1000 руб. Есть и «небанковские» дополнительные платежи: - страховые взносы;многие банки не требуют обязательного личного страхования заемщика и титула, но придется застраховать недвижимость. Стоимость полиса в среднем 1% от суммы долга. При погашении «старого» кредита расторгается «старый» договор страхования и часть денег (неиспользованная премия) обычно возвращается заемщику-страхователю. -расходы на медицинское обследование; если заемщик страхует жизнь и трудоспособность, он обязан пройти его вновь, стоимость - от 2 до -10 тысяч рублей. -расходы на регистрацию смены залогодержателя (т.е. банка) в Росреестре, госпошлина в этом случае составляет 1000 руб. (если при оформлении ипотечного кредита была оформлена закладная, то 200 руб.). Если же воспользоваться услугами посредников, которые подготовят необходимый пакет документов, то эта процедура обойдется в среднем в 10 тыс. руб. Таким образом, при рефинансировании заемщик еще раз оплачивает все то, за что платил при получении «старого» кредита. Плюс штраф за досрочное погашение этого самого «старого» займа, если такой предусмотрен. Обычно это касается кредитов, взятых более 4 лет назад,сумма штрафапримерно равна 3-5 тыс. руб. или 1-2% от суммы досрочного погашения. Новый кредит: дадут или нет? Для рефинансирования кредита в большинство банков требуется предоставить: Пакет документов может быть сокращен, если рефинансировать кредит в том же банке. Получив весь этот ворох бумаг, банк начнет проверку заемщика и объекта недвижимости. Обычно на рассмотрение заявки на рефинансирование у банков уходит 4-7 дней. Но не всегда банк готов выдать новый заем. «Причинами отказов чаще всего выступают негативная кредитная история или ухудшение фактической платежеспособности заемщика на момент предоставления рефинансирующего кредита, например, из-за оформления новых потребительских кредитов», - рассказывает Лада Краснова (КБ «МИА»). «Кредитная история обязательно меняется с момента получения изначального займа - пополняется сведениями о своевременности каждого платежа по кредиту. Поэтому даже небрежность при погашении долга, например, если заемщик платил ежемесячно, но не строго следил за своевременностью платежей, портит кредитную историю, т.к. в ней отражаются и краткосрочные просрочки, - сообщает Марина Мишурис, председатель правления «Флексинвест Банк». Показания для рефинансирования Учитывая, что сегодня ставка по программам рефинансирования в среднем колеблется от 12 до 17%, получается, что целесообразно рефинансировать лишь кредиты, взятые не менее чем под 15-20%, т.е. только те, что выдавались в кризис. Надо учитывать не только снижение процентной ставки, но и другие параметры. Например, перекредитовавшись на ту же сумму и срок, но со снижением процентной ставки даже на 1-2%, можно снизить размер ежемесячного платежа. «Когда становится тяжело «отрывать» от семейного бюджета сумму ежемесячного платежа по существующему кредиту, его уменьшение будет для клиента однозначным благом вне зависимости от общей экономии», - считает Марина Мишурис (Флексинвест Банк). Тем более если при этом взять кредит на бОльший срок (ежемесячный платеж в этом случае будет еще меньше). Кстати, определить взаимную зависимость параметров ипотечного кредита вы можете, воспользовавшись профессиональным ипотечным калькулятором. Итак, два года назад (т.е. уже во время кризиса) был взят кредит на следующих условиях. Параметры кредита: Выплаты по кредиту: Необходимый доход заемщика -135 275,37 Сегодня (т.е. через 2 года) в КБ «МИА» с учетом того, что сумма долга по имеющемуся кредиту снизилась до 4 млн руб. (т.е. именно эту сумму и надо заплатить «старому» банку), можно рефинансировать ипотечный заем на следующих условиях: Параметры кредита: Выплаты по кредиту Необходимый доход заемщика -101 493,30 Таким образом, экономия в выплатах составит 2635001,52 руб. (общая сумма выплат но «старому» кредиту – общая сумма выплат по «новому кредиту» - уже выплаченный за два года долг – 1623 304,32 руб.). Даже с учетом расходов на перекредитование – около 60000 руб. (комиссия за предоставление кредита 10 тыс., руб., страхование 40 тыс. руб., медицинское обследования в целях страхования 5 тыс. руб., оценка имущества 4 тыс. руб. и регистрация в Росреестре 1 тыс. руб.) -и возможных потерь (уже оплаченной страховой премии по имеющемуся кредиту и суммы штрафа за досрочное погашение в «старом» банке) выгода очевидна. Ну и напоследок условия рефинансирования некоторых банков. Наталья Карасева, директор Управления розничного кредитования Сбербанка России: Кредиты выдаются на срок до 30 лет (но возраст заемщика/созаемщиков на момент возврата кредита не должен превышать 55 лет (для женщин) и 60 лет (для мужчин)). Их сумма рассчитывается исходя из платежеспособности заемщика/суммарной платежеспособности созаемщиков и не должна превышать остаток основного долга по рефинансируемому кредиту. Первоначальный взнос – 20%, погашение кредита - аннуитетными платежами. Жилое помещение закладывается в пользу банка, и также требуется страхование недвижимости, личное страхование и поручительства лиц, являющихся собственниками жилого помещения и (или) зарегистрированных в жилом помещении по месту постоянного проживания, в случае если они не являются созаемщиками. Не взимаются комиссии за рассмотрение и выдачу кредита, а процентные ставки представлены в таблице. Лада Краснова, заместитель Генерального директораКоммерческого банка «Московское ипотечное агентство»: Рассмотрение кредитной заявки происходит бесплатно. Для предоставления нового кредита нам необходимо оценить платежеспособность заемщика и проверить его кредитную историю, соответственно, он должен представить документы, подтверждающие его доходы в настоящее время. Также мы проверим недвижимость, являющуюся предметом залога, поэтому потребуется новое заключение о ее оценочной стоимости. Рефинансирование кредита сопряжено с определенными издержками для заемщика, но в КБ «МИА» они сведены к минимуму. Фиксированная комиссия банка за выдачу кредита составляет 10 000 рублей. Процесс рефинансирования кредита и выход на платежи по новой ставке составит в среднем около полутора месяцев. |
|
Всего комментариев: 0 | |